В 2026 году программа «золотой визы» Греции остается одним из наиболее востребованных способов получения европейского вида на жительство через инвестиции в недвижимость. Она позволяет инвесторам не только открыть безвизовый доступ в Шенгенскую зону и диверсифицировать активы, но и предоставляет доступ к европейской инфраструктуре, банковской системе и образованию, а также обеспечивает дополнительный вариант для жизни за рубежом.
Программа «золотой визы» Греции считается одной из самых привлекательных в ЕС и выделяется на фоне других. Среди ее преимуществ — доступный порог входа (250 000 евро), относительно быстрые сроки оформления (около 6 месяцев), а главное, в отличие от всех других программ ВНЖ за инвестиции европейских «золотых виз» — сохраняется возможность участия через покупку недвижимости.
Рассмотрим актуальные условия участия, минимальные суммы инвестиций и ключевые требования к заявителям.
Программа «золотой визы» Греции: основные параметры
Греческая «золотая виза» предоставляет ВНЖ не только инвестору, но и членам его семьи. Карта резидента выдается на 5 лет и продлевается неограниченное количество раз при условии сохранения инвестиций. Наиболее популярной опцией участия в программе является покупка недвижимости.
В рамках программы можно приобрести один объект с площадью от 120 м². Минимальный объем инвестиций зависит от региона:
-
от €800 000 — наиболее популярные локации — Афины, Аттика, Салоники, Крит, Миконос, Санторини;
-
от €400 000 — остальные регионы страны;
-
от €250 000 — реконструируемые объекты в любом регионе страны, включая Афины и Салоники. Это исторические здания или недвижимость, переведенная из коммерческого фонда в жилой. При этом нет требований к минимальной площади объекта. Подробнее об этой опции расскажем далее.
Дополнительные расходы, включая налоги, нотариальные и регистрационные сборы, как правило, составляют около 7-10% от стоимости объекта.
Важно, что проживание в Греции не является обязательным условием для сохранения ВНЖ. Однако при фактическом проживании в стране инвестор может претендовать на гражданство через 7 лет.
Возможности, которые дает ВНЖ
Получение греческого ВНЖ предоставляет инвестору доступ к ряду практических возможностей. В их числе — свободное перемещение по странам Шенгенской зоны, использование европейской системы образования и здравоохранения, открытие банковских счетов и ведение бизнеса в юрисдикции ЕС.
Обладатели «золотой визы» не обязаны становиться налоговыми резидентами Греции. Если они проводят в стране менее 183 дней в году, их мировой доход не подлежит налогообложению в Греции. Это позволяет сохранить финансовую гибкость и не переносить центр жизненных интересов в другое государство.
Также в Греции действует особый налоговый режим Non-Dom. Он предусматривает фиксированный ежегодный налог на мировой доход в размере €100 000 вне зависимости от его объема. Это может быть выгодно для инвесторов с высокими доходами, однако все же предполагает смену налогового резидентства.
Требования к участию
Основные требования к инвестору носят стандартный характер. Заявитель должен быть совершеннолетним, не иметь судимости, иметь действующую медицинскую страховку и подтвердить законное происхождение средств.
Вместе с инвестором статус резидента могут получить члены семьи: супруг(а), дети до 24 лет и родители.
Недвижимость должна быть полностью оплачена за счет собственных средств. Использование ипотечного финансирования не допускается.
Доход от объекта возможен в формате долгосрочной аренды. Краткосрочная аренда, включая размещение через онлайн-платформы по типу AirBnb, запрещена.
Реконструированная недвижимость: особенности формата
Покупка реконструированной недвижимости позволяет инвестору принять участие в программе греческой «золотой визы» по минимальному порогу инвестиций — от €250 000. При этом объект может быть расположен в любом регионе Греции.Речь идет о недвижимости, которая меняет целевое назначение. То есть о зданиях, ранее использовавшихся в коммерческих целях, которые были переоборудованы в жилые объекты. Это могут быть офисы, склады, гостиницы или здания исторического фонда.
На практике большинство таких объектов расположено в Афинах и регионе Аттики, что позволяет инвестору приобрести недвижимость в одном из наиболее востребованных районов и участвовать в программе «золотой визы» с минимальным порогом инвестиций.
Такие проекты, как правило, реализуются девелоперами «под ключ» — инвестор приобретает уже готовое жилье. При этом применяются современные строительные решения и энергоэффективные технологии.
Сегмент реконструкции привлекает инвесторов более низким порогом входа, расположением объектов в центральных районах и потенциалом роста стоимости недвижимости.
Есть еще одна опция — покупка и реставрация исторических зданий, однако в этом случае все работы проводятся силами инвестора.
В 2026 году рынок недвижимости Греции, по прогнозам, продолжит рост. В среднем цены на жилье могут увеличиться на 4–7% за год, при этом наиболее вероятный диапазон роста оценивается в пределах 5–6%.
Дополнительные расходы
При покупке новой недвижимости в Греции НДС по стандартной ставке 24% не применяется — он заморожен до конца 2026 года.
Однако помимо стоимости объекта необходимо учитывать сопутствующие расходы:
-
налог на передачу недвижимости — 3,09%;
-
регистрационные сборы — от 0,6%;
-
нотариальные услуги — от 1,5%;
-
иммиграционные сборы — от €2 000;
-
выпуск карты резидента — €16;
-
сопутствующие расходы (доверенности, перевод, страховка) — от €150 на человека.
Ограничения для граждан России и Беларуси
Для граждан России и Беларуси прямая подача заявок на греческую «золотую визу» временно приостановлена. Но возможны альтернативные варианты — через получение паспорта нейтральной страны.
Компания Astons предлагает следующие комбинированные программы:
— получение паспорта Вануату + ВНЖ Греции — от €400 000;
— получение паспорта Сан-Томе и Принсипи + ВНЖ Греции — от €370 000.
Такое решение позволяет сначала получить альтернативное гражданство, а затем подать документы на европейский ВНЖ. Весь процесс обычно занимает 6–9 месяцев, при этом паспорт Вануату или Сан-Томе и Принсипи можно оформить быстрее — примерно за 2–3 месяца.
Необходимые документы для «золотой визы» Греции
Для участия в программе требуется стандартный пакет документов:
-
Загранпаспорт;
-
Свидетельство о рождении;
-
Медстраховка;
-
Свидетельство о браке;
-
Свидетельство о рождении детей;
-
Загранпаспорта членов семьи;
-
Заявление на выдачу ВНЖ;
-
Договор купли-продажи недвижимости;
-
Квитанции об оплате сборов и пошлин;
-
Фотографии.
Процесс участия в программе «золотой визы»
Специалисты компании Astons сопровождают инвестора на всех этапах процесса – от подбора недвижимости и подачи заявки до получения карт резидентов для всей семьи.
-
Консультация с иммиграционным специалистом Astons
В течение 24 часов проводится предварительная проверка инвестора на благонадежность и соответствие условиям программы. Наши специалисты помогают подобрать оптимальный вариант участия.
-
Выбор недвижимости
Мы подготовим подборку объектов с учетом ваших целей и бюджета. При необходимости вы можете посетить Грецию для осмотра недвижимости или же мы организуем удаленный просмотр. Выбрать и забронировать объект можно дистанционно — с внесением депозита в размере 10% от его стоимости.
-
Завершение покупки и регистрация
На этом этапе подписывается финальный договор купли-продажи у нотариуса и регистрируется сделка в кадастре. Приезжать в Грецию не требуется — процедуру может выполнить юрист по доверенности.
Инвестор оплачивает полную стоимость недвижимости по договору, а также налоги, государственные сборы и оформляет медицинскую страховку.
-
Подача заявки
После подачи заявки на ВНЖ инвестор и члены его семьи получают временное разрешение на проживание в Греции — White Paper, которое позволяет свободно въезжать в страну.
-
Сдача биометрических данных
Заявители должны лично пройти процедуру сдачи биометрических данных в Греции — предоставить отпечатки пальцев и фотографии.
-
Получение карточек ВНЖ
Карточки ВНЖ получает греческий юрист компании Astons и направляет их клиенту по месту проживания.
Итоги
Программа «золотой визы» Греции сохраняет статус одного из наиболее доступных инструментов получения ВНЖ в Европе. Она сочетает относительно умеренный порог входа, отсутствие требований к проживанию и возможность включения членов семьи.
При взвешенном подходе инвестиция позволяет одновременно получить резидентство и сформировать актив с потенциалом роста.
